業內人士表示，雖然目前有的銀行首套房貸利率執行九折優惠,但是不一定有貸款頭寸,部分銀行估計要等到明年才能放款。
房貸松動新政出臺至今已經“滿月”,近日記者調查了多家銀行信貸政策的落地情況。記者發現,多數銀行均已執行了信貸新政,但是利率優惠并無較大變動。“房貸利率打七折只是‘浮云’,能得到九折優惠,已經是銀行優質客戶的專屬福利了”,一位銀行業內人士表示。
國有大行附條件九五折
9月30日,中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。
其中,最受購房者關注的“認貸不認房”、 “對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”等表述,被業內視為大尺度為房貸政策“松綁”。此外,新規明確,對擁有一套住房并已結清相應購房貸款,為改善居住條件而再次申請貸款購買普通住房時,銀行應執行首套房貸款政策,具體操作由各地分行掌握。
為了解各家銀行對于新政的落實情況,本報記者走訪和致電了北京多家銀行。
五大國有商業銀行中,除了工行和建行的首套房利率執行基準利率外,其余各行貸款利率根據客戶資質的高低均有不同折扣的優惠。當被記者問及主要根據什么作為優惠折扣的評判標準時,幾家銀行給出的答案基本一致:“主要看申請人信用記錄、還款能力、資產負債等綜合情況,通過電腦系統評分決定優惠程度”。
農行某支行網點信貸部的一位工作人員告訴《證券日報》記者:“關于首套房貸利率,我行實行差別化利率,根據客戶資質評估決定折扣的優惠,如果系統測評情況比較好,可以打九五折,一般情況下都可以打九六折至九八折,具體情況需要本人攜帶相關資料到現場做測評,每個人情況不同。”
中國銀行和交通銀行的個貸部負責人也紛紛表示:“我行首套房貸款利率最低可以實行九五折優惠,具體情況也要根據客戶的資質情況來確定。”
自央行發布新的房貸政策后,很多購房者的熱情被充分地調動起來,眾多購房者開始等待利率優惠。“央行出了新的政策,貸款利率有可能還會降低,買房也不在這一時,不然多花了錢后悔也來不及”,一位擬購房者告訴記者。
對于很多人翹首以盼的七折利率,記者也詢問了部分銀行的相關負責人,受訪人均表示,銀行做房貸也受制于其自身的資金成本,所謂的八折利率、七折利率,多為“鏡中花、水中月”。
外資行瞄準二手房貸款
本報記者走訪多家銀行了解到,股份制行和城商行等中小銀行對于首套房貸款利率優惠多有附加條件。要享受房貸利率優惠,多數小銀行以搭售理財、保險為條件。但是,部分外資行在這方面就沒有要求。
某城商行網點客戶經理告訴記者:“如果想要得到九五折房貸利率優惠,必須成為我行的優質貴賓客戶,而成為貴賓客戶必須在我行有50萬元以上的存款”。招行的相關負責人也表示,首套房貸利率想要九五折優惠,必須交納貸款總額10%-15%的保證金。
而外資行主要推出針對首套房中二手房的房貸利率優惠,對于新房則做得不是很多。外資行個貸經理紛紛表示,“不是我們不想做新房業務,而是開發商有指定合作的銀行,與我們外資行合作的比較少,我們合作的開發商只有一、兩家,不過,享受利率優惠無需任何條件。”
匯豐銀行個貸部負責人告訴記者:“在我行申請首套房貸款不需要附加條件,無需交保證金、購買理財產品。只要首套房貸金額在200萬元以上就可以申請九折利率;100萬元—200萬元可以申請九四折;50萬元—100萬元可以申請九六折,關于放款時間,只要審核資質通過,一個月左右時間就可以到款。
利率下限優惠難落地
距央行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》已經一個多月,從銀行執行情況來看,北京地區各家銀行已經表態落實新政,但是記者在走訪調查中發現,多數銀行的各地分支機構并未公布具體實施細則,目前尚不清楚具體如何執行。
據了解,各家銀行均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的松動標準,即無論名下是否有一套住房,只要結清購房貸款,均可按照首套房的房貸政策執行。在房貸利率方面,首套房貸認定細則新規與政策頒布以前并無明顯變化,最大的利率優惠幅度仍為九折以上,且大多有附加條件。
一家國有大行的客戶經理告訴本報記者:“關于首套房的認定,銀行已經執行,但是房貸利率大幅優惠恐怕很難。基準利率七折只是下限,據我所知,除了個別銀行針對存款大戶可以有九五折優惠外,絕大多數銀行的利率基本上都是基準利率。”
央行政策中提及的“七折下限”銀行為何無法實施,記者也采訪了銀行業內專家。“當前房貸年利率為6.55%,打七折后為4.6%,現在銀行吸收資金的成本高,按照這個利率,銀行基本無利可圖,打個九折甚至都存在難度,七折更是‘浮云’”,銀行業內人士稱。
據介紹,2010年,央行曾作出首套房貸款利率下限為0.7倍基準利率的政策指引,到了2013年,全面放開金融機構貸款利率管制,取消貸款利率0.7倍的下限,由金融機構自主確定貸款利率水平。此次重提“七折利率”,利率市場化更為充分,央行、銀監會文件通知相關表述較為審慎:“貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定”。也就是說,雖然明確可打七折,但并非硬性要求。
“此次限貸政策松綁,購房者態度趨于踴躍,但由于銀行方面的實施細則還沒有正式出臺,房貸利率均按原標準執行,因此目前仍有不少購房者保持觀望,導致看的人多買的少。也有已經交了首付的客戶有意拖延辦理銀行按揭,但其實七折利率幾乎是不可能的”,鏈家地產某營業部的銷售人員稱。
融360分析認為,隨著房貸新政的進一步落實,預計未來幾個月,信貸政策還將繼續放寬,但幅度較為有限,九折優惠或是底限。一位股份制銀行的個貸負責人告訴記者:“每家銀行在大的政策方向下,執行力度也不同,雖然目前有的銀行首套房貸利率執行九折優惠,但是不一定有貸款頭寸,部分銀行估計要等到明年才能放款。畢竟,每年第四季度房貸額度都比較緊張。”
